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Últimos pronunciamientos sobre cláusulas abusivas en hipotecas

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Es de notoriedad pública que las últimas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo sobre las cláusulas suelo y la transparencia en la contratación han dado lugar a una ingente cantidad de pronunciamientos sobre cláusulas abusivas en escrituras de hipoteca.

A medio de la presente nota queremos destacar, sin ánimo exhaustivo, las cláusulas consideradas abusivas con mayor habitualidad:

- La desproporción en los intereses de demora.

Los tribunales españoles carecen, a la fecha, de un criterio unificado en cuanto a qué tipo de interés resulta desproporcionado. A falta de este criterio unificado, el panorama jurisprudencial es dominado por la casuística.

Algunos órganos han intentado crear uniformidad donde no la hay. Véase así, por ejemplo, a la Junta de Jueces de Primera Instancia de Barcelona acordaron que los préstamos y créditos podrían considerarse abusivos cuando el interés de demora superase 2,5 veces el interés legal del dinero (ello exceptuando que el interés remuneratorio fuera superior a ese límite, en cuyo caso se estimaría abusivo su superase en dos al remuneratorio).

La Ley Hipotecaria señala en su artículo 114 que “Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago”. Esta limitación también resulta de aplicación cuando habiéndose constituido la garantía hipotecaria antes de su entrada en vigor, los intereses de demora se devenguen con posterioridad, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieren sido satisfechos.

Retengamos que el TJUE no permite al Juez integrar o modificar las cláusulas declaradas abusivas. Si se declara nula la cláusula de intereses de demora deberá excluirse sin más del contrato, pretendiéndose así evitar la tentación que pudieran tener las entidades bancarias de introducir estas cláusulas abusivas sabiendo que lo peor que les podría pasar sería que un Juez se la moderase.

- Intereses remuneratorios excesivos

Los intereses remuneratorios, a diferencia de los de demora, en principio no se pueden someter a control judicial si han sido redactados de manera clara y transparente dado que forman parte del precio. En caso de intereses remuneratorios, resulta de aplicación la Ley de represión de la usura de 23 de julio de 1908. Es difícil, aún con ello, que nuestros tribunales aprecien la nulidad de los intereses remuneratorios por usurarios. La Ley de represión de la usura establece que han de ser superiores al normal del dinero y manifiestamente desproporcionados con las circunstancias del caso, o en condiciones tales que resulten leoninos, aceptados por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia, o de lo limitado de sus facultades mentales.


Pueden encontrarse supuestos en los que el Tribunal Supremo no ha apreciado como deproporcionado un interés del 20,5 anual, mientras que en otras ocasiones consideró usurario un interés del 20% anual. Deberemos, una vez más, estar al caso concreto, con la inseguridad que ello supone.


- Cláusula suelo


El Tribunal Supremo ha venido dando luz verde a las cláusulas suelo siempre que en la contratación no se incurra en ninguna circunstancia que haga evidente la falta de transparencia.

Así, el art. 4.2 Directiva 93/13/CEE dispone que “la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.”

Habrá de estudiarse minuciosamente el contrato de hipoteca, visualizando si en el proceso de contratación se ha facilitado una adecuada y clara información, y reteniendo que el hecho de que temporalmente la cláusula haya resultado beneficiosa para el consumidor no la convierte en trasparente.

EL Tribunal Supremo ha concluido que la nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia no conlleva la devolución de los importes indebidamente cobrados. En esta tesitura, resulta lógico que no se hayan hecho esperar diversas resoluciones declarando la nulidad de la cláusula suelo con carácter retroactivo. En este sentido de aplicación retroactiva se han pronunciado algunos Juzgados de Barcelona, Málaga o Bilbao, condena a la entidad bancaria demandada a reintegrar a los demandantes las cantidades indebidamente abonadas en virtud de la cláusula suelo-techo declarada nula con los intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de la sentencia.


- Otra causa que es generalmente considerada abusiva es el vencimiento anticipado por el mero embargo de bienes del prestatario o disminución de su solvencia, y ello aun cuando lo embargado sea el propio inmueble hipotecado, ya que al constar la hipoteca inscrita con anterioridad en el Registro en nada afectará a esta, pues (como indica la Dirección General de Registro y Notariado) si el bien fuere subastado, las cargas posteriores se cancelarán, por lo que dicho embargo o embargos posteriores no disminuyen la garantía real y la preferencia de la hipoteca.


- También viene considerándose abusiva la prohibición de enajenar o gravar la finca hipotecada sin consentimiento del acreedor, y ello por ser contrario al principio de libertad de contratación, a la libre circulación, uso y destino de los bienes y al crédito territorial. Retengamos que, ex art. 1205 del Código Civil, la transmisión del inmueble hipotecado no conlleva la subrogación como deudor del nuevo adquirente, pues para ello sería necesario el consentimiento del acreedor.




 

 

Última actualización el Jueves, 01 de Agosto de 2013 12:05